AmsterdamCentraal.nl

Melden
Omdat (illegale) hotelverhuur, bed & breakfast en short stay door de gemeente moet worden gehandhaafd en vervolgd kun je al mede eigenaar in de vereniging van eigenaars (VVE) weinig doen. Je kunt het melden op een actief meldpunt van de gemeente en dan maar hopen op gerichte controles door de gemeente. De Gemeentelijke Ombudsman schrijft over de handhaving: 'Alles overziend ontstaat het beeld van een overheid die niet bij machte is een einde te maken aan een illegale situatie'. Er is dus meer nodig om er van af te komen. 

Verbieden binnen VVE
Het VVE bestuur kan proberen de verhurende eigenaar aan te spreken. Eerst lief, met een briefje, later formeel. Maar, de verhuurder trekt zich daarvan meestal niets aan leert de ervaringen van veel VVE’s.

De algemene vergadering van de VVE kan besluiten om short stay, hotel- en/of bed-and-breakfastactiviteiten, korter dan één maand, niet in haar appartementencomplex toe te staan. Veel discussie is er dan over de interpretatie van de splitsingsakte waarin ‘bewoning’ als bestemming staat.

Er is nu rechtspraak waarbij de rechter een verzoek van de verhuurder om zo’n besluit van de algemene vergadering van een VVE terug te draaien heeft beoordeeld. Het besluit van de VvE zou in strijd zijn met de splitsingsakte en de reglementaire bepalingen en ook in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. Volgens de verzoeker had de VvE niet tot het onderhavige besluit kunnen komen omdat de splitsingsakte en het modelreglement voor een beperking door de VvE geen ruimte geven. De splitsingsakte verwijst vaak naar ingewikkelde modelreglementen voor het nemen van dergelijke besluiten.

Wonen is ook echt wonen
De rechter oordeelde anders. Het besluit van de VVE is niet in strijd met de bepalingen van de splitsingsakte en het modelreglement genomen. Dat de VvE bevoegd is om afwijkend en ongeoorloofd gebruik tegen te gaan volgt uit de splitsingakte en het modelreglement.

In de meeste splitsingsaktes staan dat een appartement de bestemming 'woning' is gegeven. Het commercieel in gebruik geven van het appartement voor korte duur valt niet binnen de reikwijdte van de bestemming 'woning' als is bepaald in de splitsingsakte. Naar algemeen spraakgebruik wordt onder de begrippen 'wonen' en 'woning' verstaan het hebben van permanente behuizing. Dit begrip onderscheidt zich van een incidenteel verblijf in een hotel of een bed & breakfast. De letterlijke tekst van de splitsingsakte verzet zich er dan ook tegen dat een appartement met woonbestemming wordt gebruikt als short stay of bed & breakfast zoals door de verhuurder wordt gedaan.

Illegaal
De eigenaars hebben er bij de aanschaf van hun appartement op basis van de splitsingsakte op kunnen vertrouwen dat de appartementen in het complex zou worden gebruikt als woning. De verhurende eigenaar beschikt daarnaast niet over de benodigde vergunningen en voldoet daarmee niet aan de voorwaarden, die de gemeente stelt. Hierdoor ontstaat een illegale situatie. 

De kantonrechter wijst het verzoek van een appartementseigenaar om het besluit te vernietigen af, omdat de 'short stay formule' niet voldoet aan 'gebruik overeenkomstig de bestemming' als voorgeschreven in de splitsingsakte. 

Overlast weegt ook mee
Aangezien de overlast die andere appartementseigenaren van de toeristen ondervinden, acht de kantonrechter het niet verlenen van toestemming voor gebruik met een kortere duur dan één maand, niet strijdig met de redelijkheid en billijkheid. Daarbij hebben die eigenaars klachten geuit over het gedrag van de toeristen die overlast bezorgen, die meer gebruik maken van de gemeenschappelijke ruimten, zoals het terras op de begane grond en die zorgen voor zwerfvuil. Ook gevoelens van onveiligheid spelen een belangrijke rol, nu de sleutels van appartementen aan vreemden worden gegeven, die gelet op het zeer tijdelijke karakter van hun verblijf, moeilijk zijn aan te spreken op hun gedrag. Het is dus zaak om goed dossier bij te houden.

Aanpakken
De algemene vergadering van de VVE mag dus een besluit nemen dat ze short stay, hotel- en/of bed-and-breakfastactiviteiten niet in haar appartementencomplex toe te staan. De VVE staat met de uitspraak van de rechter nu sterker.

Vervolgens kan algemene vergadering van de VVE bij voortduring van de verhuur de verhurende eigenaar en de huurders conform het reglement de toegang tot het pand verbieden (als de eigenaar het daarop nog zou laten aankomen).

Als VVE sta je nu niet meer tegen de muur. De stappen zijn simpel: melden bij de gemeente, dossier opbouwen over de verhuur, besluit nemen in de algemene vergadering van de VVE, de verhuurder erop aanspreken en vervolgens de verhuurders en huurders de toegang tot het pand ontzeggen.  Het blijft natuurlijk een zaak van lange adem en doorzettingsvermogen van de leden van de VVE...